Сколько составляет срок подготовки документов? Сроки получения документации варьируются от двух недель до полугода в зависимости от структур, которые отвечают за данный процесс. Сложнее всего сегодня получить документы, которые необходимо согласовывать с государственными органами, т.е. разрешение на строительство и постановление администрации о разрешении проектирования и строительства объекта. Страховые документы нужно получить еще до начала строительных работ, поскольку без них могут запретить реализацию проекта.
Сроки оформления разрешительной документации
Оформление полного комплекта разрешительной документации занимает, как правило, от 4 до 9 месяцев для технически несложных объектов, имеющих небольшую общую площадь, и от 6 до 18 месяцев – для объектов, имеющих значительную общую площадь, сочетающих в себе несколько функциональных назначений, расположенных в плотной городской застройке. Наиболее сложной, с точки зрения временных затрат (до четырех-шести месяцев), является процедура предоставления потенциальному инвестору земельного участка, предназначенного для строительства, а также оформление прав на предоставленный земельный участок. Также крайне продолжительно осуществление мероприятий, связанных с переводом земельных участков из одной категории земель в другую. До трех-пяти месяцев может потребоваться застройщику для получения технических условий на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, зачастую изношенность инженерного оборудования требует значительной его модернизации, проведения работ по строительству новых объектов инженерно-технического обеспечения, что, в свою очередь, значительно увеличивает капитальные затраты, направленные на реализацию проекта.
Бюрократические проволочки
Согласно глобальному рейтингу Doing Business, в 2011 году получение разрешения на строительство в России занимало 344 дня, при этом требовалось пройти 42 процедуры. Впрочем, это вполне оптимистичный прогноз, поскольку многие компании проходят эту стадию гораздо дольше. Как рассказывают эксперты, влияют на сроки довольно многие факторы, но традиционно наибольший вес имеет политическая ситуация в городе, стране. Градостроительная документация может получаться — и обычно получается — годами, и сроки зависят главным образом от органов власти, графика работы и отпусков государственных и муниципальных служащих. Например, если органам власти предстоят выборы в ближайший год, то велика вероятность того, что решения по вопросам, требующим публичного обсуждения (например, утверждение проекта планировки или изменение вида разрешенного использования земельного участка) или которые могут вызвать негативную реакцию у населения, не будут приниматься до выборов. Каждая смена чиновников на ключевых постах в органах власти также отодвигает срок получения градостроительной документации, так как в такие периоды чиновники не принимают никаких решений, пока не наступит ясность, каковы будут правила при новом человеке. Новые люди нередко принимают и «устные вето» на вынесение тех или иных решений, давая себе время разобраться в делах и сформировать собственную позицию по соответствующим вопросам. Также в качестве тормозящего фактора — постоянное «совершенствование» системы нормативных правовых актов в сфере строительства органами власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных органов. Изменение нормативов градостроительного проектирования, например, может вызвать необходимость в изменении градостроительной документации и переподготовки проектной документации.
Основной проблемой увеличения сроков реализации проектов назвал увеличенные сроки получения пакета ИРД, связанные в первую очередь с бюрократическими издержками.
Сокращение сроков получения разрешительной документации
Решением проблемы может стать создание нашумевшей «дорожной карты», принятой Правительством РФ. Ее основная цель — стимулировать приток инвестиционного капитала в строительную отрасль. К 2015 году число процедур по получению разрешения на строительство планируется сократить до 15, к 2018 году-до 11, в то время как срок оформления полного комплекта документации, необходимый для начала реализации проекта, сократится к 2018 году до 53 дней.
Все проблемы, с которыми так или иначе сталкиваются застройщики при согласовании документации, перечислять можно довольно долго. К основным трудностям эксперты относят длительность процесса согласования и технологическое присоединение к дорогам, сетям водоснабжения, водоотведения, электро и газоснабжения. Иногда таких сетей вообще не существует, а чаще они перегружены и нуждаются в реконструкции.
